Prinsjesdag: maatregelen overdrachtsbelasting

20 september 2023

Aanpassing samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Op dit moment is 21% btw verschuldigd door een verkoper bij levering van nieuwe onroerende zaken. In de regel geldt dan de zogenoemde samenloopvrijstelling zodat géén overdrachtsbelasting is verschuldigd over de verkrijging van de nieuwe onroerende zaak. De verkrijging van bestaande onroerende zaken wordt in principe bij de koper belast met overdrachtsbelasting. Het algemeen tarief bedraagt momenteel 10,4%. Worden nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie overgedragen is onder omstandigheden noch btw noch overdrachtsbelasting verschuldigd.

De voorgestelde maatregel leidt ertoe dat de samenloopvrijstelling niet geldt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of binnen twee jaar alsnog voor minder dan 90% gebruikt worden voor btw-belaste prestaties. Het tarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt in deze situatie 4%. Door een tarief van 4% te hanteren wordt zoveel mogelijk eenzelfde effectieve belastingdruk gecreëerd als het geval zou zijn wanneer de onroerende zaken zelf zouden zijn overgedragen.

Door de verkrijging van nieuwe onroerende zaken door middel van aandelen te belasten met overdrachtsbelasting, beoogt het kabinet een gelijker speelveld te creëren tussen ondernemers die nieuwe onroerende zaken rechtstreeks leveren en ondernemers die nieuwe onroerende zaken leveren door middel van een aandelentransactie.

Er wordt overgangsrecht opgenomen voor vastgoedaandelentransacties die partijen vóór 19 september 2023 om 15:15 uur schriftelijk (dus niet mondeling) zijn overeengekomen, bijvoorbeeld door middel van een zogenoemde intentieovereenkomst. Voor een beroep op dit overgangsrecht moet binnen drie maanden na 1 januari 2024 een verzoek worden gedaan bij de inspecteur. Aan het overgangsrecht worden de volgende voorwaarden verbonden:

1. de (intentie)overeenkomst is gesloten vóór 19 september 2023 om 15:15 uur;
2. binnen drie maanden na 1 januari 2024 is van deze (intentie)overeenkomst melding gedaan door de beoogde verkrijger bij de inspecteur (dit geschiedt door bij het vereiste verzoek om toepassing van het overgangsrecht een afschrift van de betreffende overeenkomst mee te zenden);
3. het is aannemelijk dat het sluiten van de (intentie)overeenkomst niet hoofdzakelijk is gericht op het gebruikmaken van het overgangsrecht.

Met dit overgangsrecht moet voor de meeste gevallen worden voorkomen dat reeds lopende projecten worden geconfronteerd met een onverwachte heffing waarmee in de fase voorafgaand aan het vaststellen van de (intentie)overeenkomst geen rekening kon worden gehouden. Het overgangsrecht eindigt van rechtswege per 1 januari 2030. De verkrijging moet derhalve voor 1 januari 2030 hebben plaatsgevonden.

Belastingplan 2024

Lees hier alle maatregelen uit het belastingplan 2024 die op Prinsjesdag 2023 zijn gepresenteerd.

Vragen?

Neem gerust contact op met Paul Tielemans, belastingadviseur, via e-mail of per telefoon op +31 (0)40 240 9496 of met een van onze specialisten die rechtsboven op deze pagina staan vermeld.