Herziening van btw op investeringsdiensten onroerende zaken vanaf 2026

27 oktober 2025

Herziening van btw op investeringsdiensten onroerende zaken vanaf 2026

27 oktober 2025

Vanaf 1 januari 2026 gaat een herzieningsregeling gelden voor investeringsdiensten aan onroerende zaken. Denk hierbij aan renovaties, verbouwingen en onderhoudsdiensten. Wijzigingen in het gebruik van de betreffende onroerende zaak kunnen daarmee voortaan leiden tot correcties van de eerder in aftrek gebrachte btw of nog niet in aftrek gebrachte btw op deze investeringsdiensten. Voor ondernemers met onroerend goed leidt deze regeling daarnaast tot een uitbreiding van de administratieve lasten.

Investeringsdiensten

Onder investeringsdiensten wordt verstaan:

diensten aan onroerende zaken die een meerjarig nut hebben, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen, die na installatie als onroerend kwalificeren;
waarbij de vergoeding voor deze dienst ten minste € 30.000 bedraagt.

Meerjarig nut

Of een dienst een meerjarig nut heeft, moet van geval tot geval worden beoordeeld. In het algemeen zal bijvoorbeeld het schilderen van kozijnen en deuren, grond- en asbestsanering, het plaats van keukens en badkamers, isoleren en gevel- of dakrenovatie een meerjarig nut dienen voor de onroerende zaak.

Aanvang herzieningsregeling investeringsdiensten

De nieuwe herzieningsregeling geldt alleen voor investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik zijn genomen. Voor verbouwingen/renovaties en onderhoudswerkzaamheden die al in eerdere jaren gestart zijn, maar pas na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen, gaat de herzieningsregeling dus gelden. De investeringsdiensten die in 2025 in gebruik worden genomen, vallen nog onder de oude regels.

Herzieningstermijn

De herzieningstermijn (per dienst) is vijf jaar. De herzieningstermijn start op het moment van ingebruikname van de investeringsdienst. Na het boekjaar van ingebruikname moet voortaan jaarlijks gedurende vier boekjaren worden beoordeeld of het gebruik van de onroerende zaak zodanig is gewijzigd dat dit tot een correctie van de eerder afgetrokken btw leidt op de investeringsdienst.

Denk daarbij aan situaties waar bij een onroerende zaak aanvankelijk voor btw-belaste prestaties werd gebruikt (zoals bijvoorbeeld btw-belaste verhuur), maar gedurende de herzieningstermijn wordt gebruik voor vrijgestelde of niet-economische doeleinden. Een deel van de eerder in aftrek gebrachte btw op de investeringsdienst moet dan worden terugbetaald.

Voorbeeld

Een onroerende zaak wordt belast verhuurd. Er hebben grote onderhouds- en renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden. Hiervoor is een aannemer ingeschakeld en deze heeft in 2025 en 2026 in totaal een bedrag van € 300.000 excl. btw in rekening gebracht. Omdat sprake is van belast gebruik wordt de in rekening gebrachte btw (€ 63.000) op de investeringsdienst volledig in aftrek gebracht.

Vanaf 1 januari 2028 wordt het pand verhuurd aan een verzekeringsmaatschappij. Vanaf dat moment is dus sprake van vrijgestelde verhuur. Voor de jaren 2028, 2029 en 2030 moet ieder jaar 1/5 van de eerder in aftrek gebrachte btw op de investeringsdienst worden terugbetaald. In totaal dus een bedrag van € 37.800

Herziening bij (aan- en) verkoop van een onroerende zaak

Niet alleen bij gewijzigd gebruik, maar ook bij de (aan- en) verkoop van een onroerende zaak moet rekening worden gehouden met de lopende herzieningstermijnen. De wetswijziging heeft tot gevolg dat niet alleen rekening moet worden gehouden met de lopende herzieningstermijn van de onroerende zaak zelf, maar ook met de lopende herzieningstermijnen van (alle) investeringsdiensten die de afgelopen vijf jaren [1] in gebruik zijn genomen

Administratieve lasten

De nieuwe wetgeving zorgt voor extra administratieve lasten. Naast het monitoren van de herzieningstermijn voor iedere afzonderlijke onroerende zaak en verbouwingen die geleid hebben tot een nieuwe onroerende zaak, moet vanaf 1 januari 2026 ook de herzieningstermijn gemonitord worden voor alle onderhoudsdiensten, renovaties en herstelwerkzaamheden die kwalificeren als investeringsdiensten.

In de administratie zal dus per onroerende zaak een overzicht bijgehouden moeten worden van de verschillende herzieningstermijnen met de verschillende start- en einddatums.

Ook bij volledig belast of vrijgesteld gebruik is het van belang om de start- en einddatum van de herzieningstermijn van investeringsdiensten bij te houden. Bij een verkoop van een onroerende zaak moet namelijk beoordeeld worden of het wenselijk is om te opteren voor een belaste levering. Daarnaast moet bij de overdracht van een onderneming inzichtelijk zijn of er nog herzieningstermijnen lopen die van rechtswege overgaan op de koper.

Conclusie

De nieuwe herzieningsregeling voor investeringsdiensten leidt tot meer administratieve verplichtingen. Inzicht in de lopende herzieningstermijnen is belangrijk om ongewenste btw-gevolgen te voorkomen. Graag denken wij mee over de vraag wat deze nieuwe regeling voor jouw situatie betekent en over de inrichting van jouw administratie.