Aandachtspunten waardering vastgoed in kleine en microjaarrekening

Aandachtspunten waardering vastgoed in kleine en microjaarrekening

1 september 2022

Door de stijging van de waarde van vastgoed wordt het belang in de balans van ondernemingen steeds groter. We merken in de praktijk dat de waardering van vastgoed echter als behoorlijk ingewikkeld wordt ervaren. Bij een hoge waarde op de balans kan verkeerde toepassing van de grondslagen veel invloed hebben op vermogen en resultaat.

In dit blog nemen we je mee aan de hand van enkele belangrijke aandachtspunten die kunnen spelen en waarmee je rekening dient te houden.

Een ander interessant artikel

Enige tijd geleden hebben collega’s Christian van der Heijden en Edwin Vogel een artikel geschreven over onroerend goed in de jaarrekening. Dit artikel geeft algemene informatie en is zeker het lezen waard.

 

Waardering van vastgoed: commerciële jaarrekening

Met betrekking tot de waardering in de jaarrekening heeft de onderneming de keuze uit de kostprijs en de actuele waarde. Waardering tegen actuele waarde is afhankelijk van het gebruik van het vastgoed, namelijk in eigen gebruik (valt onder materiële vaste activa) of verhuur aan derden (vastgoedbeleggingen). Bij de waardering tegen kostprijs wordt dit onderscheid niet gemaakt.

 

Waardering tegen kostprijs

Bij waardering tegen kostprijs dient vastgoed (met uitzondering van grond) stelselmatig te worden afgeschreven. Dit betekent dat ieder jaar moet worden afgeschreven (tot restwaarde), ook als de boekwaarde van het pand lager is dan de WOZ-waarde! Zeker met de huidige stijgingen van de marktwaarde wordt het verschil met de boekwaarde op de balans steeds groter. De jaarlijkse afschrijvingslast dient te worden berekend op basis van verkrijgingsprijs, rekening houdend met de gebruiksduur (periode beschikbaar voor gebruik, vaak 30 tot 50 jaar) en de restwaarde.

 

De restwaarde is de waarde van het pand aan het einde van de gebruiksduur (bijvoorbeeld waarde na 40 jaar). Je kunt hierbij denken aan de sloopwaarde. Dit betekent dat de WOZ-waarde nimmer als restwaarde kan worden beschouwd. Over grond mag niet worden afgeschreven. Indien deze onderdeel is van de kostprijs, dient de afzonderlijke waarde van de grond te worden bepaald, voordat de jaarlijkse afschrijving wordt berekend.

 

Bij waardering tegen kostprijs bestaat de mogelijkheid om een incidentele herwaardering toe te passen. Hiermee blijft de waardering tegen historische kostprijs, maar met verwerking van een incidentele herwaardering. Bepaling van de herwaardering dient plaats te vinden in overeenstemming met het Besluit actuele waarde (BAW, zie volgende paragraaf). Hierbij wordt een herwaarderingsreserve en bij voorkeur (maar niet verplicht) ook een voorziening voor latente belastingverplichtingen gevormd. Nadien wordt afgeschreven over de hogere actuele waarde.

 

Waardering van vastgoed in eigen gebruik tegen actuele waarde

Vastgoed in eigen gebruik wordt bij toepassing van de actuele waarde in beginsel gewaardeerd tegen de actuele kostprijs (actuele inkoop- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen). Maar als de bedrijfswaarde (de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen die met het onroerend goed binnen het bedrijf zullen worden gegenereerd) lager is, moet deze lagere waarde worden toegepast. Bij waardering tegen de actuele kostprijs of bedrijfswaarde moet vervolgens, net als bij waardering op kostprijs, worden afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur, rekening houdend met de restwaarde.

 

Houd er rekening mee dat de keuze tussen actuele inkoopprijs of actuele vervaardigingsprijs moet aansluiten bij de wijze waarop het pand bij aankoop is verkregen en dat dit voldoende regelmatig gebeurt (afhankelijk van de wijzigingen van de actuele kostprijs ten opzichte van de boekwaarde). De meeste erkende taxateurs zijn in staat om de actuele kostprijs van vastgoed betrouwbaar te bepalen.

 

Waardering van vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde

Bij de waardering van vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde dient de reële waarde c.q. marktwaarde te worden bepaald. Dit is de prijs die tot stand komt in een vrijwillige transactie tussen twee onafhankelijke, goed geïnformeerde partijen. Deze waarde wordt veelal gebaseerd op een taxatieverslag van een onafhankelijk taxateur. Bij de waardering kan de WOZ-waarde niet worden gehanteerd, omdat deze minder diepgang heeft en rekening houdt met ficties. De waarde dient ieder jaar gebaseerd te zijn op de actuele marktsituatie en dient de omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of de toekomst.

 

Dit betekent dus ook dat jaarlijks kosten moeten worden gemaakt voor een nieuwe taxatie of voor de herrekening van een eerder gemaakte taxatie.

 

Waardering van vastgoed: fiscale jaarrekening

Kleine of microrechtspersonen hebben de mogelijkheid om in de jaarrekening fiscale waarderingsgrondslagen toe te passen. Hiermee wordt voor de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van de belastbare winst aansluiting gezocht bij de aangifte vennootschapsbelasting. Voor de waardering van vastgoed betekent dit dat de waardering tegen kostprijs (zie eerder) plaatsvindt.

 

Afschrijving vindt plaats tot maximaal de bodemwaarde. Door toepassing van herinvesteringsreserve bij boekwinst van verkocht vastgoed (en vervolgens benutting bij investeringen) zal de boekwaarde eerst worden verlaagd. De bodemwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde die voor het betreffende kalenderjaar geldt (met een waardepeildatum op 1 januari van het vorige boekjaar) en niet afhankelijk van eigen gebruik of verhuur aan derden. Let op dat je de overgang van waarderingsgrondslagen mogelijk wel met je financier dient te bespreken.

 

Conclusie

Bij de diverse waarderingsgrondslagen die voor vastgoed van toepassing kunnen zijn, zijn de nodige aandachtspunten.

 

Hoewel waardering tegen actuele waarde veel inzicht geeft in uw actuele eigen vermogen, is deze door de waardestijgingen van vastgoed tegenwoordig al snel achterhaald. En kijkt een financier of investeerder niet altijd naar de huidige waarde van het vastgoed? Daarnaast dient je vastgoed jaarlijks getaxeerd te worden en ontstaat door de waardestijging een herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, waar we in dit blog nog niet eens bij hebben stilgestaan.

 

Wellicht is overgang naar fiscale waarderingsgrondslagen een goede optie. Bespreek de voor- en nadelen vooral met je adviseur of neem bij vragen over waardering van vastgoed contact op met Stefan Schipper, senior adviseur accountancy, per e-mail op sschipper@joanknecht.nl of per telefoon op +31 040 240 9565.

Deze blog is geschreven door