Wetsvoorstel heffing van overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties: wat is er aangepast?

13 juli 2023

Voorstel herziening van de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties

Het kabinet heeft in de voorjaarsnota een voorstel gedaan om de vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij het verkrijgen van aandelen in een bv met nieuw vastgoed te laten vervallen. Dit voorstel is bedoeld om belastingbesparende constructies tegen te gaan. Bij de verkoop van aandelen in een bv met nieuw vastgoed is er per saldo geen btw verschuldigd over de winstmarge van de verkoper, in tegenstelling tot de levering van het vastgoed zelf (stenendeal), waar wel btw over verschuldigd is. Dit kan nadelig zijn als een koper bij vrijgestelde verhuur (zoals bij woningen) de btw niet kan aftrekken. Daarom kiezen veel partijen in die situatie voor een aandelentransactie. Via een internetconsultatie heeft de vastgoedsector kritisch gereageerd op dit voorstel. Het zou negatieve gevolgen hebben voor nieuwbouwprojecten, waaronder de bouw van huurwoningen. Daarnaast ontbreekt er in het wetsvoorstel overgangsrecht voor bestaande situaties.

Naar aanleiding van de internetconsultatie heeft de staatssecretaris in zijn brief van 23 juni 2023 laten weten dat het wetsvoorstel op een aantal punten zal worden aangepast.

Aangepast wetsvoorstel

Het kabinet heeft het voorstel op drie punten aangepast om de scherpe randjes van het eerdere voorstel weg te nemen.

1. Gewijzigde inwerkingtredingsdatum
   De beoogde inwerkingtredingsdatum wordt verschoven van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025.
2. Overgangsrecht bij intentieverklaringen vóór Prinsjesdag 2023
   In het oorspronkelijke wetsvoorstel is geen rekening gehouden met lopende vastgoedontwikkelingstrajecten. Het kabinet geeft nu aan dat lopende projecten gerespecteerd worden. Projecten waar op het moment van indiening van het wetsvoorstel al intentieverklaringen zijn getekend, behouden de vrijstelling in de overdrachtsbelasting. Op Prinsjesdag 2023 wordt het wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. Een uitzondering hierop zijn verkrijgingen na 1 januari 2030. Als het vastgoed na die datum wordt verkregen, kan de vrijstelling niet meer worden toegepast.
3. Wegnemen van overkill bij btw-belast gebruik van vastgoed
   Niet alle vastgoedaandelentransacties hebben als doel belastingbesparing. Er zijn ook partijen die via een vastgoedaandelentransactie nieuwbouw vastgoed verkrijgen en wel recht hebben op btw-aftrek op de aankoopprijs. Zou de eigendom van het vastgoed worden geleverd in plaats van aandelen, dan is deze transactie vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Vanuit de sector blijkt dat dit onderscheid onwenselijk is. Daarom stelt de staatssecretaris een extra regeling voor.

De vrijstelling voor vastgoedaandelentransacties blijft van toepassing als het verkregen vastgoed in de eerste twee jaar na de verkrijging van de aandelen gebruikt wordt voor btw-belaste prestaties. Het vastgoed moet voor 90% of meer gebruikt worden voor btw-belaste prestaties.

Bijgesteld tarief overdrachtsbelasting

Voor verkrijgers van aandelen die het vastgoed voor minder dan 90% gaan gebruiken voor btw-belaste prestaties, zoals btw-vrijgestelde verhuur van woningen, geldt de vrijstelling niet. In dat geval is de btw op de stichtingskosten (die verdisconteerd zijn in de aankoopprijs van de aandelen) geheel of gedeeltelijk niet aftrekbaar. Hierdoor wordt de belegger geconfronteerd met zowel niet-aftrekbare btw op de bouwkosten als met overdrachtsbelasting over de verkrijging van de aandelen. Daarom wordt het tarief van de overdrachtsbelasting bij een vastgoedaandelentransactie verlaagd. Bij de verkrijging van nieuwbouwvastgoed via een aandelentransactie bedraagt het tarief maximaal 4%.

Praktische toepassing van het aangepaste wetsvoorstel

Met dit aangepaste wetsvoorstel kan onder bepaalde voorwaarden toch een beroep worden gedaan op een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dit geldt bij de verkrijging van de aandelen van een bv met nieuw vastgoed, dat – zoals bij de verhuur van woningen – vrijgesteld is van btw.

Belangrijke voorwaarden zijn dat er vóór Prinsjesdag 2023 tussen de partijen getekende overeenkomsten moeten bestaan in de vorm van een intentieverklaring. En dat de verkrijging van de aandelen vóór 1 januari 2030 plaatsvindt.

Het is van belang om op te merken dat dit gewijzigde voorstel bestaande afspraken respecteert en dat de negatieve effecten in het oorspronkelijke voorstel worden vermeden.

Meer weten?

Als je vragen hebt over dit nieuwsbericht, neem dan gerust contact op met Paul Tielemans, btw adviseur, via e-mail of per telefoon op +31 (0)40 240 94 96 of bekijk onze vastgoedadvies pagina.