Nieuw vastgoed: vrijstelling overdrachtsbelasting aandelentransactie vervalt mogelijk
Nieuw vastgoed: vrijstelling overdrachtsbelasting aandelentransactie vervalt mogelijk
9 maart 2023
Mogelijk word je per 1 januari 2024 geconfronteerd met 10,4% overdrachtsbelasting. Er is namelijk een wetsvoorstel ingediend. Hiermee zou de vrijstelling in de overdrachtsbelasting bij het verkrijgen van aandelen in een bv met nieuw vastgoed vervallen. Je kunt (anoniem) input geven over de voorgestelde wetswijziging. Wat betekent de mogelijke wetswijziging voor jou? Wij vertellen het je.
Wat is de huidige situatie?
Je kunt onder voorwaarden gebruikmaken van de vrijstelling in de overdrachtsbelasting bij de levering van aandelen in een bv met daarin nieuw vastgoed. De Hoge Raad heeft hierover een uitspraak gedaan in 2011.
Vaak wordt een bouwterrein overgedragen door middel van een aandelentransactie. Dit in plaats van directe levering van de onroerende zaak. De onroerende zaak is dan ondergebracht in een vastgoedvennootschap. Door toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook is de aandelentransactie vrijgesteld van btw. Er is dus noch overdrachtsbelasting, noch btw veschuldigd.
Waarom is dit fiscaal interessant?
Dit is fiscaal interessant wanneer, na de overdracht van de aandelen, het nieuwe vastgoed voor btw-vrijgestelde prestaties wordt gebruikt. Denk aan: verhuur woningen, kantoorpanden, banken, schoolgebouwen van onderwijsinstellingen, etc. en wanneer de btw op de stichtingkosten van het nieuwe vastgoed niet in aftrek kunnen worden gebracht.
Op dit moment kan bij de overname van nieuwbouw vastgoed door middel van aandelenoverdracht de heffing van btw en overdrachtsbelasting lager uitvallen dan wanneer het vastgoed zelf overgedragen wordt. Over de winstmarge van de verkoper van de aandelen is in tegenstelling tot de directe levering van het onroerend goed, geen btw verschuldigd. De wetgever vindt dit niet wenselijk en komt met reparatiewetgeving.
Wat is het gevolg?
Het gevolg van de reparatiewetgeving is dat bij een aandelentransactie met nieuw vastgoed 10,4% overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer van het vastgoed. Niet te verwarren met de waarde van de aandelen. Dit leidt tot een aanzienlijke verhoging van de belastingdruk ten opzichte van de huidige situatie.
Bovendien is een ongewenst gevolg van deze voorgestelde wetgeving dat er ook overdrachtbelasting wordt geheven in het geval de koper wel recht heeft op aftrek van de btw op de stichtingskosten. Zou de eigendom van het vastgoed worden geleverd in plaats van de aandelen, dan had de verkrijger wel een beroep kunnen doen op een vrijstelling overdrachtsbelasting. De samenloopvrijstelling overdrachtbelasting bij de levering van nieuw vastgoed (zonder aandelentransactie) wordt namelijk niet aangepast. Met deze wetgeving wordt de belastingheffing bij de verkoop van de aandelen in de bv hoger dan de verkoop van het vastgoed door die bv.
Wat kun je doen?
De wetgeving schiet zijn doel voorbij en druist in tegen de uitspraak van de Hoge Raad in 2011.
Geef jouw input via www.internetconsultatie.nl.
Vragen?
Neem dan contact op met Paul Tielemans via ptielemans@joanknecht.nl of +31 40 240 9496. Of onze belastingadviseurs rechtsboven op deze pagina (mobile devices: onderaan).