in wezen nieuwbouw

Wanneer spreek je van ‘in wezen nieuwbouw’? Er is meer duidelijkheid.

Wanneer spreek je van ‘in wezen nieuwbouw’? Er is meer duidelijkheid.

17 november 2022

in wezen nieuwbouw

De Hoge Raad heeft op 4 november 2022 en op 11 november 2022 twee arresten gewezen die van groot belang zijn voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties met panden.

‘In wezen nieuwbouw’

In beide arresten is de vraag onder welke omstandigheden bij vernieuwbouw van een bestaand pand sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Dit is relevant voor de vraag of er btw, dan wel overdrachtsbelasting is verschuldigd op de levering van een verbouwd pand.

 

Hoge Raad 4 november 2022

In de zaak van 4 november 2022 ging het over een voormalig kantoorpand dat was verbouwd tot hotel en werd verkocht en geleverd. Leidde de verbouwing tot in wezen nieuwbouw?

 

Uit de rechtspraak volgt dat de volgende criteria hierbij een rol kunnen spelen:

  • Wijziging van de bouwkundige identiteit (uiterlijk)
  • Wijziging in de bouwkundige constructie
  • Wijziging in de functie
  • Hoogte van de verbouwingsinvestering

 

De rechtbank twijfelde over de mate waarin deze criteria ten opzichte van elkaar moesten worden afgewogen voor de toets of sprake was van in wezen nieuwbouw. Daarom stelde de rechtbank hierover vragen aan de Hoge Raad.

 

De Hoge Raad oordeelde dat bij deze toets (wel of geen in wezen nieuwbouw) van belang is of de bouwkundige constructie zodanig is gewijzigd dat het gevolg is dat de verbouwing zo ingrijpend is dat er in feite een nieuw gebouw is ontstaan. De resterende criteria zijn slechts aanwijzingen en zijn niet doorslaggevend  voor ‘in wezen nieuwbouw’.

 

Er was in deze zaak volgens de Hoge Raad geen sprake van in wezen nieuwbouw. De verkrijging van de eigendom van het hotel was belast met overdrachtsbelasting.

 

Hoge Raad 11 november 2022

In de zaak van 11 november 2022 toetst de Hoge Raad de criteria uit het arrest van 4 november  2022 in een zaak waarin een oude (wolstoffen-) fabriek ingrijpend werd verbouwd en waarbij er wijzigingen zijn doorgevoerd in de bouwkundige constructie van de bestaande fabriek. De Hoge Raad oordeelde dat als gevolg van de wijziging in de bouwkundige constructie er wel sprake is van “in wezen nieuwbouw”. Daarom is de levering van de verbouwde fabriek van rechtswege belast met btw en de verkrijging van eigendom is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

 

Wat betekent dit voor de praktijk?

Deze arresten hebben er toe geleid dat het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ verder is afgebakend. Het gevolg is dat minder snel sprake zal zijn van een verbouwing die leidt tot in wezen nieuwbouw. Om te kunnen spreken van in wezen nieuwbouw moet de bouwkundige constructie op ingrijpende wijze zijn gewijzigd. De resterende criteria zijn slechts aanwijzingen (wijziging van de bouwkundige identiteit (uiterlijk), wijziging in de functie en hoogte van de verbouwingsinvestering) en zijn niet doorslaggevend  voor in wezen nieuwbouw.

 

Meer weten?

Indien hierover nog vragen zijn, neem dan gerust contact op met Paul Tielemans, btw adviseur, via e-mail of per telefoon op +31 (0)40 240 94 96 of bekijk onze vastgoedadvies pagina.